Безпечні Інвестиції в Твердий Актив: Земля на Балі через PT PMA
Захистіть свій капітал від знецінення Leasehold. Легальне володіння землею (HGB) з горизонтом 80 років та дохідністю від здачі землі в оренду ~2% річних. 100% захист від вилучення, відсутність операційної рутини та прозора стратегія виходу.
Чому Leasehold — це оренда, а не актив
Leasehold — це контракт, що амортизується. Щороку залишок терміну оренди скорочується, а разом з ним падає ринкова вартість вашого права. Продовження не гарантоване.
Вілла (Leasehold 25 років)
Земля (HGB)
Структура володіння через PT PMA + HGB
Єдиний законний спосіб для іноземця володіти землею на Балі з правом забудови та комерційного використання.
Hak guna bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun, diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.
Захист від вилучення (Tanah Terlantar)
За законом неосвоєну землю можуть вилучити. Ми вирішуємо це зведенням обов'язкової «захисної споруди» за $10k на другий рік, назавжди знімаючи цей ризик.
80 років володіння замість оренди
HGB — це державний сертифікат, а не приватна оренда. Горизонт володіння до 80 років. Актив капіталізується, а не згорає як Leasehold.
Жодної операційної рутини
Земля не вимагає ремонту даху, пошуку орендарів та боротьби з цвіллю. Корпоративне обслуговування PT PMA обійдеться всього в $2,500/рік (включаючи податки).
Гарантований екзит у Hak Milik
Головний страх інвестора — кому це продати? При перепродажі місцевому покупцеві HGB за 1 місяць конвертується у вічне володіння (Hak Milik), що робить актив надліквідним.
Реалізовані та поточні угоди
Два приклади угод на ринку Балі з прозорою економікою: від купівлі до перепродажу або переоцінки.
Buleleng Regency
21 сотка• 2024 — 2026
Угода в районі з активним припливом девелоперів з півдня.
Nusa Dua, Banjar Mumbul
30 соток• 2023 — 2026
Купівля в постковідне вікно з гуртовим дисконтом.
Консервативний підхід
Представлені кейси показують дохідність вище середньоринкової (за рахунок вибору правильного мікроринку і точки входу). У наших фінансових моделях ми закладаємо консервативне зростання в 10% річних, що нижче історичного CAGR (12.6%).
Кожна з цих угод почалася з однієї розмови
Інвестори вище поставили те саме питання, яке зараз є у вас. Отримайте добірку ділянок та фінансову модель під ваш бюджет.
Як заробити на землі
Чотири перевірені шляхи інвестування: короткостроковий фліппінг, довгострокова капіталізація, стабільна оренда порожньої землі або повноцінний девелопмент.
Стратегія 1: Фліппінг
Купівля землі з метою швидкого перепродажу забудовникам або місцевим інвесторам. Місцевий покупець може легко конвертувати HGB у вічний Hak Milik (за ~1 місяць), що робить ділянку високоліквідною.
Висока ліквідність (ділянки 6-10 соток у дефіциті)
Без необхідності будувати
Швидке повернення капіталу
Стратегія 2: Капіталізація вдовгу
Утримання активу на ринку, що зростає. За законом (PP 18/2021) ми будуємо мінімальну захисну споруду на 2-й рік, щоб зберегти статус HGB активним і безпечно отримувати приріст вартості.
Максимальне зростання капіталу
Усуває ризики 'покинутої землі'
Мінімальне операційне втручання
Стратегія 3: Оренда порожньої землі
Здача голої землі в довгострокову оренду місцевим або іноземцям під їх забудову. Ви отримуєте стабільний грошовий потік, зберігаючи сам актив і зростання його капіталізації.
Пасивний дохід (~60% від ціни покупки за 30 років)
Відсутність операційної рутини
Гнучкі контракти (на рік або вдовгу)
Стратегія 4: Повний девелопмент
Будівництво преміальної вілли або комерційного об'єкта для оренди. Ви отримуєте і стрімке зростання вартості самої землі, і високі доходи від оренди на туристичному ринку Балі.
Найвища загальна потенційна дохідність
Подвійний дохід: оренда + зростання землі
Будівництво під ключ з партнерами
Дохідність землі
Прозора математика: вклавши $270,000, ви отримуєте від $251K до $501K чистого прибутку за 10 років навіть з урахуванням податків і витрат.
Консервативний
Оптимістичний
Leasehold проти HGB (Горизонт 10 Років)
Чому довгострокова оренда математично знищує капітал, а земля HGB його примножує.
Земля HGB (Твердий Актив)
Капіталізація + пасивна оренда перекривають усі витрати. Твердий актив зростає.
Вілла Leasehold (Контракт, що амортизується)
Висока оренда повністю з'їдається втратою $58k на знеціненні контракту та операційкою.
Базовий сценарій — 10 років (Балі, Джимбаран)
Інвестиція: $270,000 (6 соток)
| Рік | Оцінка | Витрати | Екзит |
|---|---|---|---|
| Рік 0 | $270,000 | -$284,000 (Купівля + податки 5%) | -$14,000 |
| Рік 2 | $326,700 | -$12,500 (Будівництво 0K + опер.) | +$19,533 |
| Рік 5 | $434,838 | -$2,500 (Опер.) | +$117,467 |
| Рік 10 | $700,310 | — | +$366,303 |
* Всі розрахунки враховують податки на вхід (BPHTB 5%, нотаріат), захисну споруду ($10K), операційні витрати ($2.5K/рік) та податок на вихід (PPh 2.5%).
25 років безперервного зростання
Історична динаміка та інституційні прогнози від провідних світових агентств нерухомості.
Історична динаміка цін на землю ($/сотку, тур. райони)
Джерело: Global Property Guide, Bank Indonesia, локальні угоди
“Ціни на землю на Балі можуть зростати на 10-15% щорічно, а в таких затребуваних районах як Чангу, Джимбаран і Кута — до 17% на рік.”
“У 2012 році ціни на елітну нерухомість в Індонезії підскочили сильніше, ніж будь-де у світі. Балі посів почесне друге місце з 20%, розділивши його з Дубаєм.”
Мікроринки Балі (2026)
| Локація | Фаза циклу | Ціна (Leasehold, $/м2) | Прогноз CAGR (3р) |
|---|---|---|---|
| Семіньяк / Кута | Глибока зрілість | н/д | 2-5% |
| Чангу / Берава | Насичення / плато | $530-$825 | 1-3% |
| Улувату / Печату | Агресивне зростання | $295-$470 | 15-25% |
| Убуд | Стабільне зростання | $180-$280 | 5-8% |
Ваш шлях до твердого активу
Прозорий процес від першого депозиту до екзиту. Ми супроводжуємо вас на кожному етапі.
Депозит і фіксація
$5,000 (поворотний). Бронювання умов і початок підбору ділянки.
Реєстрація PT PMA
Створення вашої компанії в Індонезії. Ви — 100% власник і директор.
Аудит ділянки
Перевірка юридичної чистоти та зонування (тільки Yellow/Pink Zone).
Угода (BPN)
Підписання у державного нотаріуса (PPAT). Оплата продавцю.
Актив на балансі
Отримання сертифіката HGB. Земля офіційно зареєстрована на вашу юридичну особу.
Маркетинг
Упаковка активу, старт переговорів з девелоперами та місцевими інвесторами.
Захисна забудова
Отримання PBG та зведення мінімальної будівлі для захисту HGB.
Екзит
Продаж активу, структурування угоди та легальне виведення капіталу.
Відповіді на головні питання
PT PLATFORM CAPITAL GROUP
Ліцензована індонезійська компанія, яка веде повний цикл земельної інвестиції на Балі — від реєстрації PT PMA та підбору ділянки до управління активом та виходу. Без посередників, без сірих схем.
Ліцензована структура
Ми не використовуємо номінальні схеми та обхідні шляхи. Кожна угода проходить через PT PMA + HGB — єдину структуру, визнану законодавством Індонезії для іноземного володіння землею.
Повний цикл супроводу
Реєстрація компанії, аудит землі, нотаріальна угода, податкова звітність, захисне будівництво, маркетинг та екзит — все в одних руках.
Збіг інтересів
Наша комісія закладена в ціну землі на стороні продавця. Ви платите фіксовану ціну без прихованих націнок. Ми заробляємо, коли ви виходите з прибутком.
Отримайте ваш інвестиційний план
Запросіть добірку ділянок та персональну фінансову модель — під ваш бюджет, горизонт та цілі.