Податковий та правовий меморандум PT PMA
Інституційний розбір податкової та правової конструкції для іноземного інвестора на Балі — від придбання землі на праві HGB до екстракції прибутку. Усі ставки та норми підтверджені станом на квітень 2026 р.
Юридичне застереження
Цей документ має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Усі посилання на нормативні акти актуальні на дату публікації. Перед прийняттям інвестиційних рішень рекомендуємо отримати незалежний висновок ліцензованого податкового консультанта в Індонезії.
Від купівлі до екстракції: кожна фаза з посиланням на закон
Простежимо шлях капіталу іноземного інвестора у чотирьох фазах — з точними посиланнями на норми індонезійського права. Усі ставки підтверджені станом на квітень 2026 р.
- Фаза 1 · Вхід
Фаза 1 · Вхід
BPHTB та PPN при придбанні
BPHTB — одноразовий податок покупця, що сплачується при реєстрації переходу права HGB. База оподаткування — NPOP (ціна угоди) за вирахуванням неоподатковуваного мінімуму NPOPTKP у розмірі Rp 80 млн. Ставка в Кабупатен Бадунг — 5%. PPN (ПДВ) виникає лише при купівлі у продавця зі статусом PKP (забудовник з річним оборотом понад Rp 4,8 млрд); при купівлі у фізичної особи PPN не стягується. Для типової угоди 600 м² × Rp 7,2 млн/м² = Rp 4,32 млрд BPHTB складає ≈ Rp 212 млн.
UU No. 1 Tahun 2022 (UU HKPD), Pasal 46–48Perda Kabupaten Badung No. 7 Tahun 2023, Pasal 12–13PMK No. 197/PMK.03/2013, Pasal 1, 4≈ Rp 212 млн (≈ $13 000) одноразово на типову угоду 4,3 млрд IDR
- Фаза 2 · Утримання
Фаза 2 · Утримання
PPh Final 10% на оренду та PBB-P2
Довгострокова житлова оренда обкладається фінальним PPh 10% від брутто-доходу (PP 34/2017). Це кінцевий податок — CIT 22% на той самий дохід не нараховується завдяки механізму koreksi fiskal negatif. Щорічний PBB-P2 становить 0,1% або 0,2% від NJOP. Критична межа переквалифікації: договори від 12 місяців, без готельних послуг (прибирання, пральня, сніданки), без лістингів на OTA (Airbnb, Booking) — інакше дохід переквалифікується у звичайний CIT 22% + PPN 11%.
PP No. 34 Tahun 2017, Pasal 2, 4UU PPh Pasal 4(2)(d)Perda Badung 7/2023 Pasal 8Межа переквалифікації: договори від 12 місяців, без готельних послуг, без OTA-лістингів
- Фаза 3 · Вихід
Фаза 3 · Вихід
PPh Final 2,5% при продажу
Продаж землі та будівлі обкладається фінальним PPh 2,5% від брутто-ціни угоди (PP 34/2016 Pasal 2(1)(a)). Податок сплачується продавцем до підписання AJB у нотаріуса PPAT. CIT 22% на capital gain не застосовується — дохід виключено з бази через ту саму koreksi fiskal negatif. BPHTB 5% при продажу сплачує покупець-WNI, а не PT PMA продавця.
PP No. 34 Tahun 2016, Pasal 2(1)(a)UU PPh Pasal 4(2)(d)UU HKPD Pasal 47 + Perda Badung 7/2023 Pasal 13Сукупне навантаження на вихід: лише 2,5% (без CIT 22% на capital gain)
- Фаза 4 · Екстракція
Фаза 4 · Екстракція
Реінвест дивідендів = 0%
Поширений страх «45% на екстракцію» спростовується прямою нормою PMK 18/2021 Pasal 35(2)(c): нерухомість (земля та будівля) прямо названа дозволеною формою реінвестування. Дивіденд, отриманий акціонером-резидентом Індонезії (SPDN) та реінвестований у новий об'єкт нерухомості протягом 3 місяців (OP) / 4 місяців (Badan) після закінчення податкового року, утримуваний мінімум 3 роки — звільняється від податку повністю. Звіт подається щорічно через Coretax Portal (PMK 81/2024 Pasal 374).
PMK No. 18/PMK.03/2021, Pasal 35(2)(c)PMK 18/2021, Pasal 15, 34, 36PP No. 55 Tahun 2022, Pasal 10PMK 81/2024, Pasal 374Реінвест у наступний об'єкт нерухомості в Індонезії → 0% податку на дивіденд
PT PMA + HGB · Правова конструкція
Іноземець не може володіти землею на Hak Milik (Pasal 21 UUPA). Але через PT PMA він отримує HGB — державний сертифікат з горизонтом 80 років та прямою легальною лінією виходу в Hak Milik при продажу місцевому покупцю.
80 років захищеного володіння
30 років початковий термін + 20 років подовження + 30 років поновлення
Державний сертифікат, а не приватний договір
HGB реєструється в BPN як речове право; актив на балансі PT PMA, може бути заставлений або проданий
Конвертація в Hak Milik при продажу WNI
Процедура в BPN: 1–2 місяці, ~Rp 15–30 млн ($1 000–$2 000) — відкриває доступ до локального ринку з 280 млн індонезійців
Захист від статусу Tanah Terlantar
HGB вимагає освоєння ділянки; ми закладаємо «захисну забудову» на рік 2 (бюджет ~$10 000) для отримання PBG
Два сценарії виходу
Міф про «податки 41–45%»
Брокери Leasehold та нерелевантні податкові консультанти підсумовують 10% + 22% + 20% WHT + BPHTB та лякають інвесторів «сукупною ставкою 45%». Це математично хибно.
Чому це помилка
Ключовий механізм індонезійського податкового права — koreksi fiskal negatif (UU PPh Pasal 4(2)). Доходи, що обкладаються фінальним PPh (оренда, продаж нерухомості), повністю виключаються з бази CIT 22%. Застосовувати обидві ставки до одного прибутку неможливо: це взаємовиключні режими.
Реальний ланцюжок
| Phase | Rate | Note |
|---|---|---|
| Вхід (BPHTB) | 5% × (ціна − Rp 80 млн) | одноразово, закладається в бюджет входу |
| Оренда (10 років) | 10% | фінальний PPh, без CIT 22% |
| Вихід (продаж) | 2,5% | фінальний PPh, без CIT 22% на capital gain |
| Екстракція (при реінвесті) | 0% | PMK 18/2021 Pasal 35(2)(c): нерухомість = дозволена форма |
| Екстракція (без реінвесту) | 10% | для WP OP DN; 20% WHT для нерезидента або ≤10% за DTA |
Сукупний тягар при правильній структуризації: ~5% разово на вході + 10% на орендний потік + 2,5% на виході. Жодних 41–45%.
HGB vs Leasehold на 10-річному горизонті
Два інвестори з $300 000: один купує готову віллу в Leasehold (25 років), другий — землю через PT PMA + HGB. Що відбувається через 10 років?
Leasehold · $300 000
- Контракт амортизується: через 10 років залишилось 15 років
- Фізичний знос бетону в тропіках: капремонт 5–15 років
- Завантаження вілл у 2026 впало з 75% до 35–40%
- 20% WHT (UU PPh Pasal 26) для нерезидентів
- Ліквідність лише серед наївних іноземців
≈ $241 906
Залишкова вартість контракту, рік 10
HGB через PT PMA · $300 000
- Земля не амортизується — лише капіталізація
- CAGR 10% консервативно (історичний — 12,6%)
- В hot spots Улувату/Печату — до 15–25% CAGR
- Конвертація в Hak Milik відкриває локальний ринок
- «Захисна забудова» рік 2 нейтралізує ризик Tanah Terlantar
≈ $700 310
Капіталізація землі, рік 10
Точка перетину: з 4-го року приріст вартості землі перевищує сукупний чистий орендний дохід Leasehold.
Різниця за 10 років: ≈ $458 404 на користь HGB
4 цикли ринку землі Балі 2000–2026
Ринок балійської землі пройшов через чотири чітких макроцикли, кожен з яких підтверджував видатну резистентність класу активів.
2000–2010
Становлення та ранній приплив капіталу
Після азійської кризи 1997–98 земля стала екстремально дешевою для тримачів USD. $30/м² в Куті та Семіньяку (2008). CAGR 8–12% попри шоки 2002 та 2005 рр.
2011–2019
Золота ера інвестиційного буму
У 2011 ціни +34% р/р. У Петітенгеті/Легіані +50–87,5% за рік. $600/м² до 2013 року — х20 за п'ятирічку. Knight Frank: Балі та Дубай — 2-ге місце у світі за зростанням елітної нерухомості (2012, +20%).
2020–2022
Пандемічний стрес-тест
Глобальний локдаун не призвів до обвалу цін: ліквідні інвестори утримали активи. Балі закріпив статус safe haven. Культура work-from-anywhere перетворила острів на базу тривалої релокації.
2023–2026
Зрілість та V-подібне відновлення
6,9 млн іноземних туристів (2025). Середня ціна вілл +51% за 2024→2025 Q1. Colliers: CAGR землі 10–15%, в hot spots 17%. Чангу на плато (+1,1% QoQ), драйвер зміщено в Улувату та Печату (CAGR 15–25%).
Джерела: Colliers International (2026), Knight Frank The Wealth Report, REID independent database, Bank Indonesia IHPR, Real Estate Indonesia (REI)
Готові перейти від теорії до структурування угоди?
Отримайте персональний розрахунок по конкретній ділянці: фінмодель на 10 років, податкову розкладку, план екзиту.